“新战略”聚焦降负债恒大计划三年“减负”4500亿元
3月31日，中国恒大（HK.3333）发布2019年度业绩：全年实现合约销售额6011亿元，核心利润408.2亿元，资产负债率77.9%，现金余额2287.7亿元。
通过横向对比其他房企的数据不难发现，恒大的多项经营指标依然突出，然而公司负债仍处于行业偏高水平。在业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印宣布，恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，要用最大的决心、最大的力度把负债降下来，未来三年计划大降负债4500亿元。
降负债：告别高杠杆走稳健发展之路
许家印表示，“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
放眼房地产行业，降负债不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。2019年，国内商品房销售额15.97万亿元，增速比上年回落5.7个百分点。分析人士认为，“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平。
在此背景下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是决胜之关键。作为国内土地储备最高的房企，恒大此番提出的新战略，以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略，即可实现负债大幅下降。
年报显示，恒大拥有2.93亿平方米土地储备。也就是说，恒大只需充分利用充足的土地储备，在大幅增加现金回款的同时减少拿地支出，就可大幅降低债务总额，这是其他房企无法比拟的优势。
许家印在现场算了笔账，“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右。如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”
据业内人士分析，以恒大目前的资金成本计算，每年降低1500亿元负债不仅会带来杠杆率的大幅降低，还将为恒大减少100多亿元的资金成本，而这也会直接反映在利润中。分析人士认为，强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，为恒大实现战略目标提供了强有力保证。随着新战略深入推进，三年后恒大负债率有望大幅下降，进一步实现稳健发展。
实现降负债目标：高增长控规模是关键
要实现这一降负债目标，确保“高增长”与“控规模”是关键。
许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长。今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。
今年以来，房地产市场进入“寒冬”，多数房企业绩出现同比下滑。要实现销售逆市大幅增长，需要充分利用恒大充足的土地储备及“网上销售”的巨大优势。
据恒大管理层介绍，目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿元，完成8000亿元销售并无压力。
更值得一提的是，恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿元，大增23%；销售回款1133亿元，大增55%；行业排名第一位，刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。销售大增，这个降负债的前提条件已经在一季度得到充分体现。
“控规模”就是要严控土地储备规模。许家印表示，要实现土地储备负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
作为国内拥有最大土地储备规模的房企，恒大适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。
在严控土地储备规模的同时，恒大多元化业务投资也将收紧。许家印在发布会上明确，5年内不再投资其他任何产业。
另外，恒大还采取强有力的成本控制措施，实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用，各项成本的降低也将进一步确保负债的降低。
“随着新战略深入推进，通过销售业绩的强劲增长、土地储备的负增长等一系列强有力的手段，恒大或将进一步提升增长质量，负债大降是大概率事件。”业内人士称。
